בראיון עם עו"ד ואדריכל ליאור דץ, מומחה בתחום ההתחדשות העירונית, נחשפנו למושגים חשובים בתחום הנדל"ן: המכפיל ותקן 21. דץ הסביר את משמעותם והשפעתם על פרויקטים של התחדשות עירונית

FINANCE TV

מהו המכפיל?
המכפיל הוא מושג שנוצר לפני כ-20 שנה בוועדת אייגי, שבחנה את נושא ההתחדשות העירונית. מטרתו לקבוע את מספר יחידות הדיור הנדרשות כדי שפרויקט יהיה כדאי כלכלית. דץ הסביר כי המכפיל משתנה בהתאם לערך הקרקע באזור:

"בתל אביב, שערך הקרקע גבוה, נדרש מכפיל של 3. כלומר, על 100 יחידות דיור קיימות, יש צורך ב-300 יחידות חדשות. לעומת זאת, בערים כמו חיפה או צפת, שם ערך הקרקע נמוך יותר, נדרש מכפיל של 4 או 5."

דץ הדגיש כי המכפיל נועד להיות מינימום, אך לעתים משתמשים בו כמקסימום, מה שעלול לפגוע בפרויקטים.

מהו תקן 21?
תקן 21 הוא תקן וולונטרי של מועצת השמאים, הקובע את הכדאיות הכלכלית של פרויקטים. דץ הסביר כי התקן מורכב משלושה פרקים:

1. פרק למוסדות התכנון – קובע את המינימום של זכויות הבנייה הנדרשות.
2. פרק הבוחן את הכדאיות הכלכלית מנקודת מבט של בעלי הדירות.
3. פרק רלוונטי לעניין "דייר סרבן" בפרויקטי פינוי-בינוי.

דץ הדגיש את חשיבות הפרק השלישי: "הוא בוחן את הכדאיות הכלכלית מנקודת המבט של בעלי הדירות, ולא של העירייה. זה חשוב במיוחד בהקשר של דייר סרבן."

חשיבות ההבנה לבעלי הדירות
לדברי דץ, חשוב שבעלי הדירות יבינו כי המכפיל ותקן 21 אינם בהכרח מגבילים את התמורה שהם יכולים לקבל: "הטענה שלא יכולים לתת יותר מהמכפיל היא מוטעית. רק בסוף התהליך, אחרי אישור התוכנית, אפשר לדעת מהו המכפיל האמיתי."

דץ מסכם: "מה שצריך לעניין את בעלי הדירות זה מה הם מקבלים בפועל, ולא המכפיל או תקן 21 כשלעצמם."

לסיכום, הבנת מושגים אלו חיונית לכל המעורבים בפרויקטי התחדשות עירונית, ובמיוחד לבעלי הדירות, כדי להבטיח שיקבלו תמורה הוגנת עבור נכסיהם.