מאחורי המספר | דסק המחקר של "השוק הפיננסי" | אוקטובר 2026
מה תלמדו בכתבה
- מה קורה למחירי הדירות ביוון, ולמה הקצב מאט.
- כמה מניבה דירה באתונה לפני ואחרי הוצאות, כולל סיכון המטבע בשקלים.
- מה השתנה ברגולציה (ויזת זהב והשכרה קצרה), ושבע שאלות לפני שקונים.
יוון היא אחד השווקים שמשקיעים מחו"ל מדברים עליהם הרבה בשנים האחרונות. השאלה היא לא אם המחירים עלו, אלא מה עוד נשאר לעלות, כמה הדירה באמת תכניס, ומה עלול להשתבש.
מה קורה למחירים?
לפי נתונים זמניים של הבנק המרכזי של יוון, כפי שמובאים ב-Global Property Guide (עדכון יולי 2026), מדד מחירי הדירות באזורים עירוניים עלה ב-5.6% ברבעון הראשון של 2026 לעומת שנה קודם. זה פחות מהעלייה הממוצעת של 7.8% ב-2025 ו-8.8% ב-2024. בניכוי אינפלציה העלייה הייתה כ-1.7% בלבד.
- סלוניקי: עלייה של 6.4%, החזקה ביותר בין הערים הגדולות.
- אתונה: עלייה של 5.2%.
- דירות חדשות (עד חמש שנים) עלו ב-6.0%, לעומת 5.5% בדירות ישנות, בגלל מחסור בדירות חדשות וחסכוניות באנרגיה.
המשמעות: השוק לא קורס, אבל גם לא ממשיך בקצב של השנים הקודמות. מי שקונה היום לא קונה בתחילת הגל.
כמה מניבה דירה באתונה?
לפי Global Property Guide (עדכון מאי 2026), תשואת השכירות הממוצעת ברוטו ביוון היא 4.38%, ובאתונה כ-5.5%. הפערים בין שכונות גדולים: למשל, דירת חדר שינה אחד במרכז אתונה במחיר 135 אלף אירו מושכרת בכ-650 אירו בחודש (5.78% ברוטו), ואילו דירת שני חדרי שינה בקולונקי במחיר 620 אלף אירו מושכרת בכ-1,750 אירו (3.39% ברוטו).
"ברוטו" פירושו לפני הוצאות: מס, ניהול, תחזוקה, ביטוח, חודשים בלי שוכר, ועלויות הקנייה עצמן.
דוגמה להמחשה (השערה, חישוב מפושט)
נניח שקניתם דירה במרכז אתונה ב-135,000 אירו, והיא מושכרת ב-650 אירו בחודש.
- שכירות שנתית: 7,800 אירו, כלומר 5.78% ברוטו.
- אם ההוצאות (ניהול, תחזוקה, חודשים ריקים ומסים) לוקחות 25% מהשכירות, נשארים 5,850 אירו: כ-4.3% נטו.
- סיכון המטבע: בשער של 4.0 ₪ לאירו, הדירה שווה 540,000 ₪. אם האירו יורד ל-3.6 ₪, היא שווה 486,000 ₪, כלומר כ-54,000 ₪ פחות, גם אם מחירה באירו לא השתנה.
השערים והשיעור של 25% הם הנחות להמחשה בלבד, לא תחזית. החישוב לא כולל עלויות קנייה, מימון ומס בישראל.
מה השתנה ברגולציה?
- השכרה לטווח קצר באתונה: מתחילת 2025 אסור לרשום דירות חדשות להשכרה קצרה (כמו Airbnb) ברבעים 1 עד 3 של מרכז אתונה. לפי דיווח ב-To Vima מספטמבר 2026, הממשלה הודיעה על הארכת ההגבלה עד סוף 2027 ועל הרחבתה לרובע הראשון של סלוניקי. מי שמתכנן הכנסה מתיירים במרכז העיר צריך לבדוק אם הדירה כבר רשומה.
- ויזת זהב: לפי הכללים שנכנסו לתוקף ב-2024, כפי שהם מתוארים במקורות מקצועיים רבים, הסף לרכישה הוא 800 אלף אירו באטיקה (כולל אתונה), בסלוניקי, במיקונוס, בסנטוריני ובאיים עם יותר מ-3,100 תושבים, ו-400 אלף אירו באזורים אחרים, בנכס יחיד בשטח של 120 מ"ר לפחות. בנכסים כאלה נאסרה גם השכרה לטווח קצר. לא אימתנו את הסכומים מול נוסח החוק היווני, ולכן חובה לבדוק אותם מול עורך דין ביוון.
שבע שאלות לפני שקונים ביוון
- מה התשואה נטו, אחרי כל ההוצאות, ולא רק ברוטו?
- האם התוכנית תלויה בהשכרה לטווח קצר? ואם כן, האם הדירה רשומה ומותרת לכך?
- מי ינהל את הנכס מרחוק, ובכמה?
- האם הנכס רשום כחוק, והאם יש בו תוספות בנייה בלי היתר? בדיקה משפטית ורישומית של עורך דין מקומי היא חובה.
- מה מצב הבניין והיעילות האנרגטית שלו? דירות ישנות עשויות לדרוש שיפוץ יקר.
- מה קורה בתרחיש שבו האירו נחלש מול השקל, או שהמחירים נעצרים?
- מה המיסוי ביוון ובישראל, ומה חובות הדיווח? כדאי לבדוק מול יועץ מס ישראלי.
ומה זה אומר למשקיע מישראל?
נתוני המחירים והתשואות הם יווניים, אבל ההחלטה שלכם מתקבלת בשקלים ובמסגרת המס הישראלית. לכן כדאי לבחון את העסקה בשלוש שכבות: השוק היווני, המטבע, והמיסוי והדיווח בישראל. ויזהרו מהצעות עם "תשואה מובטחת", פרויקטים על הנייר ולחץ לסגור מהר.
מה לוקחים מזה
יוון עדיין מציגה עליות מחירים, אבל בקצב איטי יותר, והרגולציה על השכרה קצרה הולכת ומחמירה. לפני שמסתכלים על התשואה ברוטו, תבדקו מה נשאר לכם בשקלים, נטו.
מקורות: Global Property Guide, ניתוח שוק הנדל"ן ביוון (יולי 2026), על בסיס נתוני הבנק המרכזי של יוון | Global Property Guide, תשואות שכירות ביוון (מאי 2026) | To Vima, ספטמבר 2026
צילום: Jakub Hałun, Wikimedia Commons, CC BY 4.0. נוף אתונה מאנאפיוטיקה.
אין באמור משום ייעוץ ו/או שיווק השקעות ו/או ייעוץ מס ואין בו משום תחליף לשירותים כאמור המתחשבים בנתונים ובצרכים המיוחדים של כל אדם. אין באמור משום המלצה בנוגע לכדאיות השקעה במוצרים או מכשירים פיננסיים כלשהם ואין בדברים משום הזמנה ו/או הצעה לביצוע פעולות במוצרים הנזכרים.
